Tra la fine del 2022 e l'inizio del 2024, il mercato immobiliare europeo ha vissuto un periodo di notevole instabilità, causato principalmente dall'aumento dei tassi di interesse. Questo scenario ha portato a un drastico calo degli investimenti, che sono diminuiti del 60%, e a una significativa correzione dei prezzi, scesi del 18% dal picco del 2022 fino alla fine del 2023. Tuttavia, questa fase turbolenta sembra ormai essere superata. Secondo l'analisi di BNP Paribas REIM, stiamo assistendo a un'inversione di tendenza, favorita anche dal primo taglio dei tassi da parte della Banca Centrale Europea. Esaminiamo ora le previsioni per l'anno in corso.
Secondo BNP Paribas REIM, il periodo di declino del mercato immobiliare sta giungendo al termine. Il recente taglio dei tassi di interesse della BCE rappresenta un segnale positivo, in grado di rilanciare l'industria del real estate, fortemente dipendente dalla disponibilità di capitale. Un costo del debito inferiore ridurrà la pressione sugli investitori, rendendo il mercato più attrattivo.
Con il chiarirsi delle intenzioni della BCE, anche i costi di finanziamento si stanno adattando. Nonostante Francoforte abbia mantenuto una politica di rialzo dei tassi per tutto il 2023, la discrepanza tra la politica monetaria e l'andamento dei tassi swap è emersa già a partire da marzo 2022. Alla fine di maggio scorso, i tassi swap erano ancora attorno al 3%, nonostante il tasso di riferimento della BCE fosse salito al 4,5%. Questo indica che il mercato aveva già anticipato i tagli dei tassi.
La principale conseguenza di questa situazione è una minore pressione sul debito immobiliare. Guardando al rendimento cash-on-cash, che misura il reddito rispetto al capitale investito, l'effetto positivo è evidente. Dall'inizio del 2024, in un contesto di aggiustamento dei rendimenti, la leva finanziaria ha migliorato i rendimenti per tutte le tipologie di immobili. Essendo un settore ad alta intensità di capitale, il mercato immobiliare trarrà beneficio da questa riduzione della pressione, tornando ad essere accessibile anche a chi non acquista esclusivamente con mezzi propri.
Dopo aver trascorso gli ultimi 18 mesi in una fase di attesa, i fondi real estate sono ora pronti a trarre vantaggio dal nuovo ciclo economico, caratterizzato dalla stabilizzazione dei prezzi e da un accesso al credito più agevolato. Tra le varie tipologie di asset class, il settore residenziale continua a crescere in popolarità, diventando il principale obiettivo degli investitori in Europa.
I comparti industriali e logistici mantengono il loro slancio, rimanendo scelte naturali per gli investitori. Questi settori sono sostenuti da fondamentali a lungo termine, come la pressione demografica e l'aumento della digitalizzazione, che garantiscono una domanda costante.
Al terzo posto troviamo il settore degli uffici, nonostante i dubbi sulla futura domanda da parte degli occupanti. Molti investitori stanno cercando di ridurre la propria esposizione a questo settore, favorendo una maggiore diversificazione. Tuttavia, il mercato degli uffici rimane una delle tipologie immobiliari più liquide. La recente revisione dei prezzi ha creato interessanti opportunità di ingresso, mentre la crescita prevista degli affitti rimane robusta, soprattutto per le proprietà prime.
La crescente competizione tra gli investitori per le principali e le alternative tipologie immobiliari avrà un impatto rilevante sui prezzi e sui rendimenti. L'afflusso di capitali negli immobili commerciali è un motore di apprezzamento del valore. Analizzando i volumi di transazioni previsti per i prossimi anni e confrontandoli con la dimensione del mercato, possiamo stimare il fatturato del mercato immobiliare, ovvero la quota di mercato che viene scambiata annualmente.
Nel 2022, solo il 3% del settore immobiliare europeo è stato scambiato, rispetto al 7% di media storica, riflettendo una minore concorrenza tra gli investitori per acquisire asset e una ridotta pressione sui prezzi. Questo è dovuto all'aumento del costo del capitale, che ha limitato il fatturato. Tuttavia, con l'aumento previsto dei volumi di transazioni e la riduzione dello stock investibile, la pressione sui rendimenti dovrebbe intensificarsi per gli asset e le ubicazioni più richieste. Di conseguenza, ci si aspetta un graduale apprezzamento degli immobili residenziali e logistici, parallelamente a una maggiore disponibilità di capitale.
È probabile che una quota crescente di capitale immobiliare venga destinata a asset alternativi e di nicchia, poiché il mercato europeo per queste proprietà è ancora relativamente piccolo. Gli investitori stanno infatti passando da una predominanza di uffici nei loro portafogli a una composizione più equilibrata e diversificata. Tuttavia, questa maggiore concorrenza per gli asset alternativi potrebbe causare un'inflazione significativa, poiché i player di mercato si affrettano ad aumentare la propria esposizione.
Un cambiamento simile si è verificato nel ciclo precedente con la crescita della logistica, che ha portato a una forte contrazione dei rendimenti, passati dal 5,75% nel 2013 al 3% nel 2021. Per il prossimo ciclo, gli investitori dovranno trarre lezioni dal passato, concentrandosi sui fondamentali del mercato per determinare un premio di rischio ben bilanciato. Questo approccio sarà cruciale per navigare il nuovo contesto economico e massimizzare i rendimenti.
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