Il settore del real estate è storicamente un efficace diversificatore di portafoglio, a patto di saper identificare le opportunità con il maggior valore aggiunto. Questo significa cogliere i nuovi trend del mercato immobiliare e sfruttare l'onda verde della sostenibilità.
Negli ultimi dieci anni, investire in immobili esistenti situati in aree urbane di prestigio in Europa ha offerto un rapporto rischio-rendimento interessante. Tuttavia, nel prossimo futuro, la strategia vincente sarà l'acquisto di immobili problematici, la loro ristrutturazione completa e una gestione attiva, seguiti dalla rivendita degli stessi.
Gli immobili problematici sono complessi mal gestiti, con spazi sfitti o ritardi e carenze nella manutenzione. La chiave per trarre vantaggio da questa situazione risiede nelle strategie value-add, che mirano a trasformare questi asset immobiliari in prodotti core o core plus. L'obiettivo è stabilizzare i flussi di cassa derivanti dagli affitti e aumentare il valore della proprietà.
Il successo di una strategia value-add dipende dalla capacità dell’investitore di incrementare rapidamente il valore dell'immobile. Se l'esecuzione è inefficace, c'è un rischio significativo di dover vendere l'asset con un risultato complessivamente negativo. La creazione di valore in queste operazioni è guidata da diversi fattori:
Selezione Strategica degli Asset: Identificare immobili con potenziale di miglioramento.
Ristrutturazione e Riposizionamento: Eseguire interventi strutturali e di marketing per migliorare l'immobile.
Espansione della GLA (Gross Leasable Area): Aumentare la superficie commerciale utile.
Cambi di Destinazione d’Uso: Modificare l'uso previsto dell'immobile per adattarlo meglio al mercato attuale.
Le ristrutturazioni rappresentano un pilastro chiave nelle strategie di real estate value add e core plus. Queste strategie non si limitano al miglioramento della sostenibilità degli immobili, ma tengono anche conto dei nuovi trend sociali emersi dopo la pandemia.
Dopo la pandemia, si sono consolidati nuovi trend sociali che influenzano il settore immobiliare:
Flessibilità degli Uffici: Gli uffici moderni sono sempre più orientati verso la flessibilità, con aree comuni più ampie per facilitare l'incontro e la collaborazione tra colleghi. Questo riflette un cambiamento nelle modalità di lavoro, con una maggiore enfasi sul lavoro ibrido e sulla necessità di spazi che favoriscano l'interazione sociale.
Immobili per la Logistica: La crescente domanda di e-commerce ha aumentato la necessità di immobili dedicati alla logistica. Questo tipo di immobili deve essere ristrutturato e adattato per soddisfare le esigenze specifiche di stoccaggio e distribuzione moderna.
Cambi di Uso degli Immobili Commerciali: Gli edifici che un tempo ospitavano punti vendita al dettaglio stanno vedendo una trasformazione nei loro utilizzi. Sempre più spesso, questi spazi vengono convertiti in servizi residenziali o di altro tipo, rispondendo alla mutata domanda del mercato e alle nuove esigenze della comunità.
Nel settore degli immobili residenziali, alcuni segmenti si distinguono per la loro rilevanza strategica, influenzata da tendenze demografiche, fattori economici e cambiamenti nelle preferenze di stile di vita. Ecco i segmenti più interessanti:
Built to Rent: La crescente domanda di spazi abitativi da parte di famiglie e giovani professionisti che preferiscono affittare piuttosto che acquistare ha reso questo segmento molto strategico, soprattutto nelle aree suburbane. Questo modello combina l’appeal delle case unifamiliari con la flessibilità dell'affitto, rispondendo alla necessità di maggiore spazio senza l'impegno di un acquisto.
Residenze di Lusso Branded: La crescente ricchezza globale e il desiderio di esperienze abitative di alto livello alimentano la domanda di residenze di lusso branded. Queste proprietà, che offrono servizi chiavi in mano, comandano prezzi premium e attirano individui con alto patrimonio netto, rendendole un segmento strategico e altamente redditizio.
Residenze a Uso Misto: Le residenze a uso misto rispondono alla crescente preferenza per comunità pedonabili e una vita urbana integrata. Offrono diversificazione all’interno di una singola proprietà e si allineano con il concetto di “live-work-play”, unendo residenze, spazi commerciali e aree ricreative in un unico complesso.
Abitazioni Accessibili: Questo segmento risponde alla crisi dell’accessibilità abitativa in molti mercati, offrendo potenziali flussi di cassa stabili grazie al supporto governativo e alla soddisfazione di un bisogno sociale critico. Le abitazioni accessibili sono particolarmente strategiche perché colmano una lacuna importante nel mercato immobiliare.
Oltre ai segmenti principali, ci sono altri mercati rilevanti come gli alloggi per anziani e studenti, i micro-appartamenti e gli spazi di co-living, nonché le proprietà destinate agli affitti a breve termine. Questi segmenti sono considerati strategici perché allineati con tendenze socioeconomiche più ampie, offrono potenziale per rendimenti elevati o flussi di cassa stabili e spesso presentano dinamiche favorevoli di domanda e offerta.
Oltre alla logistica e alla "greenification", altre tendenze emergenti stanno plasmando il settore immobiliare. Le maggiori aree di interesse vertono su:
Spazi di Lavoro Flessibili: l'aumento del lavoro a distanza e dei modelli di lavoro ibridi ha incrementato la domanda di spazi ufficio flessibili. Questo include ambienti di co-working e uffici satellite situati in aree suburbane, offrendo soluzioni che rispondono alla necessità di adattabilità e vicinanza ai lavoratori.
Immobiliare per le Scienze della Vita e la Sanità: La crescente attenzione verso la sanità e la biotecnologia sta alimentando la domanda di strutture specializzate. Questi includono laboratori di ricerca, uffici biotech e edifici per uffici medici, che sono essenziali per sostenere l'espansione del settore sanitario e delle scienze della vita.
Data Center: L'esplosione dei dati digitali, del cloud computing e dell'intelligenza artificiale sta guidando la crescita degli immobili destinati ai data center. Queste strutture sono fondamentali per gestire l'aumento esponenziale dei dati e supportare le infrastrutture tecnologiche avanzate.
Integrazione ESG: Oltre alla costruzione di edifici "verdi", vi è un crescente focus olistico sui fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) negli investimenti e nella gestione immobiliare. Questo approccio mira a creare un impatto positivo non solo sull'ambiente, ma anche sulle comunità e sulla governance aziendale.
Infine, altri segmenti che stanno guadagnando rilevanza come strategie value-add includono:
Riconversione di edifici obsoleti: Trasformare edifici non più in uso in strutture moderne e funzionali.
Integrazione PropTech: L'adozione di tecnologie immobiliari avanzate come edifici intelligenti, sensori IoT e sistemi avanzati di gestione delle proprietà.
Retail e comunità Build-to-Rent: Sviluppare spazi commerciali e residenziali che rispondano alle nuove esigenze di mercato.
Design focalizzato sul benessere: Progettare edifici e spazi che promuovano il benessere degli occupanti.
Sviluppo di comunità pedonabili e a uso misto: Creare aree suburbane integrate che combinano residenze, spazi commerciali e ricreativi.
Magazzini a temperatura controllata: La crescente domanda nel settore alimentare e dell'e-commerce sta aumentando la necessità di magazzini specializzati.
Queste tendenze riflettono cambiamenti ampi nella tecnologia, nella demografia, nel comportamento dei consumatori e nelle priorità sociali. Gli investitori e gli sviluppatori che sapranno anticipare e capitalizzare su queste tendenze, gestendo al contempo i rischi e le sfide, avranno maggiori possibilità di successo nel mercato immobiliare futuro.
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