Il mercato immobiliare italiano sta vivendo un periodo di prosperità, come evidenziato da vari indicatori. Tra questi, spicca il significativo accorciamento dei tempi di vendita, risultato di una domanda crescente che si incontra con una nuova e maggiore offerta.
In particolare, il segmento degli immobili di lusso in Italia ha visto un incremento notevole: alla fine del 2023, gli immobili di pregio costituivano il 2,7% dell'intera offerta immobiliare nazionale, con un aumento di 0,5 punti percentuali rispetto al 2022. Questo incremento dell'offerta si allinea con una domanda che rimane robusta, registrando un +2% rispetto ai livelli del 2019.
Questi dati emergono dal recente Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, condotto da Immobiliare.it Insights. Andremo ora nel dettaglio ad analizzare la distribuzione geografica degli immobili, i tempi di mercato e la differenza tra appartamenti e ville di lusso.
Prima di analizzare i dati, è necessario dare una definizione chiara di residenze di lusso. Il lusso immobiliare è un concetto che non ha una definizione univoca, poiché è influenzato da vari fattori che possono variare notevolmente. Ad esempio, nei centri storici delle città d'arte, il lusso è spesso rappresentato da residenze storiche, mentre nei quartieri più nuovi il lusso è incarnato da abitazioni ultramoderne. Inoltre, per alcune persone, lo sfarzo e l'opulenza sono essenziali per definire il lusso, mentre per altre queste caratteristiche possono essere considerate di cattivo gusto.
Per superare questa mancanza di una definizione chiara, il report ha iniziato con il compito di trovare una definizione condivisibile e comprensibile anche dai non esperti. Utilizzando i dati già in possesso sono state identificate le caratteristiche distintive del lusso. Questi dati sono stati poi utilizzati per costruire indici quantitativi che, tramite modelli di Machine Learning, hanno analizzato tutte le zone d'Italia per individuare la caratterizzazione degli immobili di lusso.
Indipendentemente dalle varie tipologie di lusso, il prezzo è un ottimo indicatore per distinguere tra mercato immobiliare comune, di pregio e di lusso. Le relazioni tra prezzo al metro quadro e costo totale, insieme ad altre variabili, permettono di analizzare i mercati locali e definire ogni immobile in base al segmento di appartenenza. Con questa metodologia, sono stati individuati tre livelli di lusso immobiliare:
Luxury Extra: Immobili di fascia più alta, caratterizzati da un elevato costo €/m² totale e dimensioni significative.
Luxury Small: Immobili con alto prezzo €/m² ma con superfici ridotte, che li rendono ancora “accessibili” come prezzo totale.
Luxury Large: Immobili di grandi dimensioni con un prezzo totale molto alto, ma il cui valore al metro quadro rientra nei livelli del mercato comune.
Questo approccio ha reso possibile una comprensione più approfondita del mercato immobiliare di lusso in Italia, fornendo una base solida per future analisi e decisioni nel settore.
Il mercato immobiliare di lusso in Italia si concentra tradizionalmente intorno ai principali centri economici del paese, alle aree di interesse turistico, nelle città storiche, e nelle zone costiere, montane o lacustri.
Il mercato del luxury in Italia è maggiormente concentrato nella parte centro-settentrionale del paese. Il Nord-Ovest detiene quasi il 36% dell'offerta totale, una percentuale stabile rispetto all'anno precedente. Il Nord-Est ha visto una crescita di due punti percentuali rispetto al 2022, raggiungendo circa il 20% dell'offerta totale. Al contrario, il Centro ha subito una diminuzione di due punti percentuali, scendendo al 32,5% delle residenze di lusso. Il Sud e le Isole mantengono una quota costante, con il 6,8% e il 4,7% rispettivamente del totale degli immobili di lusso in Italia.
Milano si conferma come la città con il valore più alto di stock immobiliare di lusso, con un valore cumulato di 7,35 miliardi di euro, pari al 13,6% del totale nazionale. Roma segue con 4,5 miliardi di euro, che rappresentano l'8,5% del totale italiano. Tra le aree turistiche, la Versilia emerge come la più significativa per valore cumulato dello stock, raggiungendo i 4 miliardi di euro, pari al 7,5% del totale nazionale.
Queste informazioni mostrano come la distribuzione geografica e il valore degli immobili di lusso nel paese siano in continua evoluzione, riflettendo tendenze economiche e turistiche.
Storicamente, il mercato degli immobili di lusso ha sempre mostrato tempi medi di vendita più lunghi rispetto al comparto residenziale tradizionale. Tuttavia, nel 2023, questo divario si è ridotto significativamente. Tale fenomeno è il risultato di una congiuntura favorevole che ha visto una rilevante riduzione dei tempi di vendita nel segmento del lusso, accompagnata da una stabilità nel mercato residenziale generale.
Alla fine del 2022, il Time to sell, nonchè il tempo medio di vendita degli immobili di lusso, era di 6,7 mesi, rispetto ai 5,2 mesi del mercato residenziale complessivo. Nel primo semestre del 2023, si è osservata una diminuzione di un punto percentuale nei tempi di vendita del lusso, stabilizzandosi nel secondo semestre e concludendo l'anno a una media di 5,7 mesi, contro i 5,3 mesi medi del mercato residenziale.
Anche il Time on market, cioè il tempo medio di permanenza sul mercato per gli immobili di lusso, ha registrato una leggera diminuzione nell'ultimo anno. Questo è dovuto a un calo di mezzo punto percentuale nel primo semestre, seguito da un lieve aumento di 0,1 punti percentuali nel secondo semestre. Il 2023 si è chiuso con un tempo medio di permanenza sul mercato per il segmento del lusso di 9,6 mesi, rispetto ai 7,3 mesi del comparto residenziale generale, confermando così la stabilità di questo indicatore negli ultimi quattro anni.
In un periodo di contrazione della domanda e del numero di transazioni, come documentato dai dati dell'Agenzia delle Entrate per il 2023, l'andamento dei tempi di mercato per gli immobili di lusso dimostra che questo segmento continua ad attrarre l'interesse degli acquirenti e riesce a vendere rapidamente. La riduzione dei tempi medi di permanenza sul mercato, in un periodo di accumulo dello stock, è attribuibile a un maggior afflusso di nuovi annunci immobiliari.
Nel 2023, lo stock complessivo degli immobili di lusso in Italia ha superato i 53 miliardi di euro, registrando una crescita significativa rispetto ai 48 miliardi del 2022.
Gran parte del valore è concentrata nelle ville di lusso, che a fine 2023 hanno raggiunto i 30,6 miliardi di euro, segnando un incremento del 10% rispetto all'anno precedente e del 18% rispetto al secondo semestre del 2019. Gli appartamenti di pregio, invece, hanno raggiunto un valore complessivo di 23 miliardi di euro, rispetto ai 20,1 miliardi del 2022.
Guardando la distribuzione geografica degli stock:
Appartamenti: a Nord-Ovest sono il 44%, a Nord-Est sono il 22%, al Centro raggiungo il 27%, mentre al Sud e Isole sono l’8%. L'aumento dell'offerta di appartamenti di lusso nel 2023 è stato omogeneo in quasi tutte le aree geografiche, eccetto per le Isole, che hanno registrato un calo del 7% rispetto al 2022.
Ville: a Nord-Ovest sono il 27%, a Nord-Est sono il 18%, al Centro raggiungo il 39%, mentre al Sud e Isole rimangono all’8% come per gli appartamenti. La domanda di immobili di lusso è maggiormente rivolta verso gli appartamenti, che nel 2023 hanno attratto il 73% degli interessati, con un incremento di circa 2 punti percentuali rispetto all'anno precedente.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, invece, notiamo le seguenti differenze:
Appartamenti: Il 2023 ha visto una stabilità nei prezzi unitari medi degli appartamenti di lusso in Italia, con un costo medio di 7.375 euro al metro quadro. Le variazioni regionali indicano che il Nord-Ovest ha i prezzi più alti (8.221 euro/m²) mentre il Sud presenta i prezzi più bassi (6.260 euro/m²). Tuttavia, Nord-Est, Sud e Centro non hanno ancora recuperato i valori unitari del periodo pre-Covid.
Ville: Il prezzo medio unitario delle ville di lusso in Italia è di 5.265 euro al metro quadro, inferiore rispetto a quello degli appartamenti. Le ville più costose si trovano nelle Isole, con un prezzo medio di 6.083 euro/m², mentre le più economiche sono nel Nord-Est, con un prezzo medio di poco superiore a 4.200 euro/m².
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