Nonostante le turbolenze del contesto macroeconomico, il mercato degli immobili di lusso dimostra una notevole resilienza, con una domanda di acquisto che rimane forte e orientata prevalentemente verso l'acquisizione di proprietà di pregio.
Questo è quanto emerge dal rapporto redatto dall'Ufficio Studi Gabetti, basato sui dati di Santandrea Luxury Houses & Top Properties. Il documento, intitolato “Il mercato degli immobili di pregio”, analizza in dettaglio i principali indicatori del mercato residenziale di lusso, con l'obiettivo di identificare e comprendere i macro-trend nelle principali grandi città italiane, tra cui Milano, Roma, Torino, Genova, Firenze, Napoli e Bari. Il report offre una panoramica approfondita delle dinamiche che caratterizzano questo segmento di mercato, fornendo preziose informazioni agli operatori del settore e agli investitori.
Nel seguente articolo andremo ad analizzare nel dettaglio quanto accennato qui sopra.
Negli ultimi anni, eventi significativi come la pandemia, il conflitto russo-ucraino, l'inflazione e l'aumento dei tassi di interesse hanno creato un quadro macroeconomico instabile. Tuttavia, il segmento residenziale di lusso ha continuato a prosperare, sostenuto da un'alta presenza di individui con elevata capacità di spesa che destinano una parte consistente del loro patrimonio (circa il 15%) a questa categoria di immobili. Nel 2022, la ricchezza mondiale ha superato gli 80 trilioni di dollari (World Report Series 2023, Capgemini), mantenendosi stabile, con una distribuzione preponderante in Nord America, Europa e Asia, le aree che guidano la crescita e gli indicatori finanziari a livello globale.
La domanda che sorge spontanea è: in che modo il segmento degli immobili di pregio riesca a resistere così efficacemente alle turbolenze del mercato? Leone Rignon, consigliere delegato di Santandrea Luxury Houses & Top Properties, spiega: “Per l’acquisto di questa tipologia di immobili non si fa ampio ricorso alla leva finanziaria, a differenza di quanto avviene per gli immobili residenziali standard. Nel segmento luxury, il potenziale acquirente compra principalmente per il desiderio di possedere una residenza esclusiva, un 'pezzo unico' nel suo genere”.
La disponibilità economica senza problemi e la voglia di possedere una residenza distintiva sono quindi i principali motivi che spingono all'acquisto. “Secondo il nostro network Santandrea," continua Rignon, "la domanda di immobili di pregio è orientata prevalentemente verso l’acquisto (70%), con solo il 30% delle richieste rivolte all'affitto. Le finalità dell’acquisto sono principalmente legate all’uso esclusivo, sia come prima casa che come seconda casa. Tuttavia, stanno aumentando anche le acquisizioni per investimento, con un utilizzo alternato dell’immobile: a uso esclusivo della proprietà in certi periodi dell’anno e affittato nei restanti periodi”.
Nel 2022, le compravendite di immobili residenziali di lusso in Italia hanno registrato un aumento del 9% rispetto all'anno precedente, secondo i dati statistici notarili. Questo mercato è spinto dal desiderio di possedere proprietà esclusive e dalla necessità di massimizzare il rendimento degli investimenti. In particolare, le transazioni di immobili valutati sopra il milione di euro hanno riguardato principalmente le seconde case. Analizzando la serie storica, emerge un trend in costante crescita: negli ultimi cinque anni, le compravendite della prima casa sono aumentate del 92%, mentre quelle della seconda casa del 61%.
Ma chi sono gli acquirenti di immobili di lusso in Italia? “Il bacino d’utenza per l'immobiliare di pregio è principalmente internazionale, rappresentando circa il 70% degli acquirenti, mentre il restante 30% è italiano" afferma un esperto del settore. Nel 2023, le quotazioni immobiliari hanno mantenuto il ritmo di crescita del 2022, con poche città che mostrano valori stabili. Nelle principali città analizzate, si osserva un equilibrio tra domanda e offerta di immobili. Le prospettive sono positive, soprattutto per le località turistiche rinomate, dove la domanda per la seconda casa è in aumento. Si registra anche un rinnovato interesse per le grandi città italiane, con Milano e Roma in testa, seguite da città secondarie come Torino, Napoli e Genova, che stanno recuperando appeal dopo gli anni della pandemia.
I profili degli acquirenti che si affacciano al mercato del lusso appartengono principalmente alla Generazione X (1965-1979) e ai Younger Boomers (1955-1964). Secondo un recente studio (Home Buyers and Sellers Generational Trends Report, NAR 2023), gli individui con il patrimonio netto più elevato si concentrano nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, sostituendo i Millennials in questo segmento di mercato.
Milano continua a mostrare un forte dinamismo grazie ai grandi progetti immobiliari e alle opportunità di investimento. I prezzi degli immobili, sia di nuova costruzione che da ristrutturare, sono in lieve aumento, specialmente nelle zone centrali. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è di circa +8,8%, con picchi del +10% nelle aree del Quadrilatero e Palestro-Duse. I tempi medi di vendita variano dai 3 ai 6 mesi, con tempistiche più rapide nel Centro storico, Brera e Magenta-Pagano-Castello. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro, con un solo immobile che supera i 9 milioni di euro.
Roma mantiene un mercato immobiliare dinamico grazie a progetti strategici in corso e futuri. I prezzi sono leggermente in aumento, soprattutto nelle zone centrali. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è di circa +7,4%. I tempi medi di vendita variano dai 4 ai 9 mesi, con le aree più vivaci che registrano tempi di vendita intorno ai 4 mesi. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro, con circa 5 immobili che superano i 9 milioni di euro. L'offerta si concentra nelle aree centrali e semi-centrali.
Genova vede un mercato immobiliare in crescita, con prezzi in aumento, tranne nella zona di Quarto/Quinto. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è di circa +10,2%, con Carignano che segna +7%. I tempi medi di vendita variano dai 2 ai 7 mesi, con le zone di Albaro e Carignano che mostrano tempistiche più rapide. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro, con un solo immobile che supera i 9 milioni di euro. L'offerta si concentra nei quartieri Centro Est, Medio Levante e Levante.
Napoli, ricca di storia e cultura, mostra stabilità nei prezzi immobiliari. I tempi medi di vendita variano dai 3 ai 10 mesi, con il Vomero che registra le tempistiche più rapide. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro. L'offerta si concentra nei quartieri di Chiaia, Posillipo, Vomero, San Giuseppe e San Ferdinando.
Torino è una città attrattiva per gli investitori, con prezzi immobiliari stabili. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è di circa +10%. I tempi medi di vendita variano dai 4 agli 8 mesi. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro, con le classi dimensionali maggiori tra 251 e 350 mq. L'offerta si concentra nei quartieri Centro/Crocetta e Borgo Po/San Salvario.
Bari, in continuo movimento, vede variazioni di prezzo nelle diverse zone: aumento a Murat, Madonnella e zona Marconi, calo a Libertà e Japigia. I tempi medi di vendita sono tra i 6 e i 12 mesi. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro, con l'offerta concentrata nei quartieri Picone-Poggiofranco e Murat-San Nicola.
Firenze, città d'arte e cultura, mostra stabilità nei prezzi con lievi aumenti per le nuove ristrutturazioni. Le zone con i prezzi più elevati sono Lungarni, il Centro storico e Oltrarno. I tempi medi di vendita variano dai 3 agli 8 mesi. Gli immobili di lusso sono principalmente compresi tra 1 e 2,4 milioni di euro, con l'offerta concentrata nel Centro Storico.
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