Iniziamo con una notizia rassicurante: Milano si posiziona al penultimo posto nella classifica dei Paesi a rischio di una bolla immobiliare. Secondo l'ultimo Global Real Estate Bubble Index di UBS, la città meneghina, insieme a San Paolo in Brasile, presenta le minori probabilità di vedere i propri prezzi immobiliari gonfiarsi oltre il loro valore reale.
Gli esperti svizzeri notano che i prezzi delle abitazioni continuano a superare la media nazionale, sostenuti da una combinazione di fattori, tra cui un’economia solida, lo sviluppo di nuovi progetti residenziali e un regime fiscale vantaggioso che stimola la domanda. È importante sottolineare che, sebbene i prezzi e gli affitti abbiano mantenuto una certa stabilità rispetto ai livelli del 2018, dopo aver considerato l'inflazione, non si possono ignorare i segnali di cambiamento nel mercato.
Quindi, la domanda che sorge spontanea è: dove si materializzerà la prossima bolla immobiliare?
Nel 2024, i prezzi delle abitazioni hanno mostrato una significativa flessione, scendendo in media di circa il 15% se si considera l’inflazione, rispetto ai livelli raggiunti a metà del 2022, quando i tassi d'interesse hanno iniziato a crescere. Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, sottolinea come le città che hanno subito le maggiori correzioni nei prezzi siano quelle che, in precedenza, presentavano un elevato rischio di bolla immobiliare.
Analizzando i dati, si nota che i prezzi reali in città come Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono attualmente inferiori di circa il 20% rispetto ai picchi raggiunti dopo la pandemia. Al contrario, città come Vancouver, Toronto e Amsterdam hanno registrato un calo dei prezzi di circa il 10% in termini reali, riflettendo una correzione meno drastica.
Negli ultimi quattro trimestri, l'andamento dei prezzi delle case è stato caratterizzato da una crescita moderata. Tuttavia, mentre Parigi e Hong Kong hanno visto forti correzioni, località di forte attrazione come Dubai e Miami hanno registrato ulteriori impennate nei prezzi. Questo mette in evidenza come le dinamiche di mercato possano variare notevolmente da una città all'altra, influenzate da fattori locali.
In aggiunta, in alcune aree contraddistinte da una scarsità di offerta abitativa, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi hanno mostrato un aumento di oltre il 5% rispetto all’anno precedente, anche dopo aver considerato l’inflazione. Questo suggerisce che, nonostante le correzioni globali, vi siano mercati specifici che continuano a prosperare grazie a una domanda persistente.
Partendo dai mercati più vicini, il Bubble Risk Index stilato quest'anno da UBS Real Estate ha analizzato i mercati residenziali di 25 grandi città globali, evidenziando i casi più borderline. Tra questi spiccano Zurigo e Ginevra. Nella prima, una delle principali piazze finanziarie svizzere, il costo delle abitazioni è aumentato del 25% rispetto a cinque anni fa, mentre gli affitti hanno registrato uno degli incrementi più elevati tra tutte le città prese in esame. Questo rialzo dei prezzi è principalmente sostenuto da una scarsissima offerta di case, che contribuisce a creare un “effetto rarità”, rendendo il mercato sempre più percepito come di lusso. La carenza di alloggi, infatti, è un fenomeno che ha stabilizzato i costi in molti mercati urbani, come osservato dagli esperti di UBS.
Un altro fattore determinante per la tenuta del mercato immobiliare svizzero è rappresentato dai tassi d'interesse relativamente bassi rispetto al contesto europeo o britannico. In Svizzera, i tassi sono stati portati all'1,25%, una cifra significativamente inferiore rispetto al 4,5% dell’Eurozona e al 5% del Regno Unito. Questo rende i costi di finanziamento meno onerosi e contribuisce a mantenere una domanda solida.
In netto contrasto, città come Londra, Parigi e Stoccolma hanno subito un calo dei prezzi a causa del rialzo dei tassi di interesse. A Londra, il mercato ha perso un quarto del suo valore rispetto al picco del 2016. Parigi ha registrato una performance ancora più debole, con un calo del 10% negli ultimi dodici mesi, dopo una crescita del 30% tra il 2015 e il 2020. Stoccolma, che aveva visto un aumento dei prezzi del 90% tra il 2009 e il 2021, ha subito una correzione del 30% negli ultimi tre anni. Questi cali sono avvenuti nelle città che, in passato, erano considerate ad alto rischio bolla immobiliare, dimostrando come l’aumento del costo del denaro abbia avuto un effetto calmierante.
Tuttavia, non tutte le città europee seguono questa tendenza. A Francoforte e Amsterdam, dopo una fase di correzione, i prezzi hanno già ricominciato a salire. Madrid, invece, è riuscita a evitare i contraccolpi legati alle condizioni di finanziamento sfavorevoli, grazie a una forte carenza di offerta che ha mantenuto alta la domanda e i prezzi stabili. Queste città, con l’esclusione della Svizzera, continuano a figurare tra quelle con il più alto rischio di bolla immobiliare in Europa.
Milano rappresenta un caso isolato nel panorama internazionale. Nonostante i prezzi delle abitazioni continuino a superare la media nazionale, restano comunque più contenuti rispetto ad altre grandi città mondiali. Inoltre, se adeguati all’inflazione, i prezzi immobiliari e gli affitti milanesi si mantengono sui livelli del 2018. Milano ha risentito meno dell’aumento dei tassi d’interesse, riflettendo la tendenza generale del mercato italiano, caratterizzato da una leva finanziaria particolarmente bassa. Questo posiziona la città lombarda al penultimo posto nella classifica dei mercati a rischio bolla, subito prima di San Paolo.
In conclusione, se da un lato città come Zurigo e Ginevra continuano a vivere dinamiche di prezzo sostenute dalla scarsità di offerta e da tassi relativamente bassi, altre metropoli europee, come Londra, Parigi e Stoccolma, stanno affrontando una fase di contrazione dei prezzi. Tuttavia, la forte domanda e la limitata offerta in mercati come Milano e Madrid rappresentano elementi chiave per una possibile stabilità nel medio termine.
Al di fuori dell'Europa, tra i mercati immobiliari che destano maggiore preoccupazione ci sono Tokyo e Dubai. La città emiratina, in particolare, ha visto un rapido cambiamento negli ultimi anni. Fino al 2020, Dubai era considerata a basso rischio di bolla immobiliare, ma da allora i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 40%, mentre il numero di transazioni ha toccato ripetutamente massimi storici. Questo aumento di attività ha contribuito ad assorbire l’eccesso di offerta che in precedenza caratterizzava il mercato. Tuttavia, secondo gli analisti di UBS, la situazione potrebbe mutare. Un'alta percentuale di compravendite "off-plan" — transazioni che riguardano proprietà ancora in fase di costruzione — sembra avere una natura speculativa. Un fenomeno che, in presenza di un’offerta sempre elevata, potrebbe portare a una moderata correzione dei prezzi nel breve termine.
Tokyo è un'altra città che preoccupa gli esperti. Il mercato immobiliare giapponese ha visto una crescita costante dei prezzi, ma la combinazione di bassa crescita economica e un invecchiamento della popolazione potrebbe esporre il mercato a maggiori rischi in futuro, specialmente se l'accessibilità continua a ridursi.
Negli Stati Uniti, invece, la situazione è particolarmente delicata, con Miami che domina la classifica delle città a più alto rischio di bolla immobiliare. Segue da vicino Los Angeles, in cui il mercato delle proprietà residenziali sta soffrendo di una crescente inaccessibilità. Questo è in gran parte dovuto all'aumento delle rate dei mutui, che ora rappresentano una porzione maggiore dei redditi familiari rispetto a quanto accadeva durante la bolla immobiliare del 2006-2007. Le dinamiche attuali rendono sempre più difficile per le famiglie accedere alla proprietà immobiliare, con effetti significativi sulla stabilità del mercato.
Un'eccezione notevole negli Stati Uniti è New York. Nonostante la scarsa accessibilità, il mercato immobiliare della Grande Mela non ha registrato la stessa correzione brusca vista in altre città americane. I prezzi delle abitazioni sono ancora inferiori di circa il 4% rispetto ai livelli del 2019, ma hanno mostrato un leggero aumento nell'ultimo anno. Questo suggerisce che, nonostante le difficoltà legate ai mutui e all'accessibilità, il mercato immobiliare newyorkese mantiene una certa stabilità grazie alla sua dinamica unica e alla costante domanda internazionale.
Attualmente, lo spazio abitativo accessibile per un lavoratore qualificato nel settore dei servizi è in media inferiore del 40% rispetto ai livelli del 2021, prima che si verificasse l'aumento dei tassi di interesse a livello globale. Questa situazione mette in evidenza come gli attuali prezzi immobiliari siano difficilmente sostenibili, soprattutto nei mercati con elevati tassi di proprietà. Tuttavia, è importante sottolineare che un peggioramento significativo dell'accessibilità non implica necessariamente un calo dei prezzi.
La crescente scarsità di abitazioni, evidente attraverso l’aumento degli affitti, ha svolto un ruolo stabilizzante in molti mercati immobiliari urbani. Negli ultimi due anni, gli affitti reali sono aumentati in media del 5%, superando in molti casi la crescita dei redditi. In diverse città, la tendenza al rialzo degli affitti ha accelerato notevolmente negli ultimi quattro trimestri, indicando una domanda persistente e un’offerta limitata.
Sul fronte dell'offerta, non si registrano segnali di miglioramento. I tassi di interesse elevati e i costi di costruzione in aumento hanno ostacolato lo sviluppo edilizio, con una significativa diminuzione dei permessi di costruzione in gran parte delle città negli ultimi due anni. Questa stagnazione nell'offerta abitativa, unita alla crescente domanda, contribuisce a mantenere i prezzi stabili, nonostante le sfide legate all'accessibilità.
Le prospettive per il mercato immobiliare mostrano segnali di miglioramento. L'aumento degli affitti sta alimentando una maggiore domanda di proprietà nelle aree urbane, mentre la prevista riduzione dei tassi di interesse renderà più conveniente il passaggio dall'affitto all'acquisto. Questa dinamica potrebbe incentivare molti potenziali acquirenti, in particolare quelli che si avvicinano per la prima volta al mercato, a tornare attivamente in cerca di opportunità, contribuendo a migliorare l'accessibilità complessiva.
Matthias Holzhey, autore principale del rapporto di UBS Global Wealth Management, osserva che "i prezzi reali delle abitazioni in molte città hanno probabilmente raggiunto il loro punto più basso." Questo suggerisce che un cambiamento nel sentiment del mercato è imminente. Tuttavia, Holzhey sottolinea che le prospettive economiche saranno determinanti nel decidere se i prezzi inizieranno a risalire o se manterranno una stabilità.
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