Come abbiamo evidenziato nel precedente articolo, gli immobili di lusso in Italia hanno visto un incremento notevole nel 2023, rispetto agli anni precedenti.
Questo mercato continua a evolversi, dimostrando una dinamica, complessa e variegata evoluzione a seconda delle diverse aree geografiche. Dalle metropoli come Milano e Roma alle località rinomate come la Versilia e la Riviera Romagnola, ogni regione presenta caratteristiche uniche che influenzano il valore degli immobili, la domanda e i tempi di vendita.
Dai dati raccolti dall’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, condotto da Immobiliare.it Insights emergono anche i dati delle singole zone urbane prese in esame. Questo articolo esplora in dettaglio le dinamiche di questi quattro mercati immobiliari di lusso, analizzando le tendenze recenti, le variazioni nella domanda e nei tempi di vendita, offrendo una panoramica completa di un settore in continua trasformazione.
Nel panorama immobiliare italiano, Milano si distingue nettamente come la città leader per valore monetario dello stock di lusso. A fine 2023, il valore complessivo degli immobili di lusso milanesi ha raggiunto i 7,35 miliardi di euro, rappresentando il 14% del totale nazionale. Questo mercato è quasi interamente composto da appartamenti, che costituiscono il 99% dello stock di lusso, una composizione che è rimasta costante nel tempo.
Dal 2021, il mercato ha mostrato un andamento altalenante ma comunque in crescita, con picchi significativi registrati nella prima metà di ogni anno fino al 2023. Nonostante un aumento del 52% del numero di immobili di lusso sul mercato rispetto all'inizio del 2019, il valore economico è aumentato solo del 29%, mentre le superfici sono cresciute del 18%. Questo squilibrio è dovuto all'ingresso sul mercato di immobili di dimensioni minori e con prezzi unitari più bassi rispetto ai periodi precedenti.
L'andamento della domanda di immobili di lusso a Milano dal 2019 al 2023 è stato caratterizzato da una crescita costante ma irregolare. I picchi di massima domanda si sono verificati nella prima metà del 2021, 2022 e 2023, con aumenti rispettivi del 75%, 68% e 65% rispetto all'inizio del periodo. Tuttavia, il 2023 ha chiuso con una variazione positiva del 30% rispetto al 2019, ma con un leggero calo del 2% rispetto all'anno precedente.
C’è stata una crescita media della domanda fino a metà 2023, con un picco all'inizio del 2021 (+69%). Tuttavia, questa crescita ha subito una flessione, perdendo 10 punti percentuali entro la fine dell'anno rispetto ai livelli del 2019. La domanda di immobili di lusso a Milano ha mantenuto un valore medio del 27% durante il periodo analizzato.
La crescita della domanda si riflette anche nei tempi del mercato immobiliare del lusso a Milano, che hanno registrato una significativa accelerazione. A fine 2023, il tempo medio di permanenza online degli immobili venduti è sceso a 2,6 mesi, rispetto ai 6,5 mesi necessari nel 2019. Anche i tempi di permanenza degli immobili invenduti sono diminuiti, registrando una riduzione di 3,4 mesi.
A fine 2023, lo stock di immobili di lusso a Roma ha raggiunto un valore complessivo di circa 4,49 miliardi di euro, posizionandosi al secondo posto in Italia dietro Milano e rappresentando l'8% dell'offerta totale. Gli appartamenti costituiscono l'87% di questo stock, evidenziando una netta preponderanza rispetto alle abitazioni indipendenti.
Dal 2019 al 2023, lo stock e il suo valore complessivo, così come la superficie totale, hanno mostrato un trend decrescente, interrotto solo da deboli segnali di ripresa nei primi semestri del 2021, 2022 e 2023. Complessivamente, si registra una diminuzione del 27% dello stock, una riduzione del valore monetario pari al 29% e un calo del 28% della superficie totale tra l'inizio del 2019 e la fine del 2023.
Nonostante il calo dello stock, la domanda complessiva di immobili di lusso nella Capitale è cresciuta costantemente. Nella prima metà del 2021, si è registrato un picco impressionante del 826% rispetto all'inizio del 2019. Successivamente, la crescita ha subito un rallentamento, chiudendo il 2023 con un aumento del 36% rispetto al 2019 e del 10% rispetto all'anno precedente.
La variazione percentuale della domanda media rispetto ai valori dell'inizio del 2019 mostra un incremento costante del 33%. Il peso degli immobili di lusso a Roma sul totale nazionale è rimasto vicino al 27% fino a giugno 2021, per poi diminuire al 23% tra la fine del 2021 e la fine del 2022. Tuttavia, la domanda è aumentata di nuovo, attestandosi al 25% a fine 2023.
A fine 2023, il tempo medio di permanenza online degli immobili di lusso venduti è sceso a 3,6 mesi, rispetto ai 6,5 mesi necessari nel 2019. Anche i tempi di permanenza degli immobili invenduti hanno mostrato una contrazione, passando da 10,3 mesi nel 2019 a 8,3 mesi alla fine del 2023, sebbene questa diminuzione sia stata leggermente più lenta.
A fine 2023, il valore complessivo degli immobili di lusso in Versilia ha raggiunto i 3,99 miliardi di euro, posizionandosi al terzo posto in Italia. Negli ultimi tre anni, la composizione dello stock è rimasta quasi invariata, con una netta prevalenza delle ville, che rappresentano in media il 77% del totale, percentuale salita al 79% nell'ultimo periodo.Tra il 2019 e il 2020, lo stock di lusso in Versilia ha mostrato una forte crescita, registrando un incremento del 50% nel primo semestre del 2020. Il trend si è mantenuto fluttuante tra il 2020 e il 2022, fino a segnare un aumento dell'80% rispetto al 2019. La crescita dello stock, insieme all'elevata percentuale di soluzioni indipendenti, ha portato a un aumento sia della superficie totale (+72%) sia del valore complessivo (+73%) nel periodo analizzato.
La domanda complessiva di immobili di lusso in Versilia è cresciuta significativamente fino alla fine del 2021, raggiungendo un aumento del 95% rispetto al 2019. Tuttavia, dal 2020, la domanda ha iniziato a scendere, arrivando nel 2023 a un livello comunque superiore al 2019, con una crescita del 37% nel periodo considerato, ma in calo del 5% rispetto al 2022.
La domanda media ha mostrato una decrescita a partire da giugno 2021, registrando una diminuzione del 18% alla fine del 2023 rispetto ai valori del 2019. Il peso della domanda sul totale nazionale si è mantenuto stabile dall'inizio del periodo analizzato, con un leggero aumento nel secondo semestre del 2021.
La Versilia ha registrato i tempi di vendita e permanenza più lunghi all'inizio del 2019 rispetto alle altre zone analizzate. Il tempo di permanenza degli annunci usciti dal mercato si è ridotto alla fine del 2019, per poi aumentare di nuovo a partire dal 2020. A partire dal 2022, i tempi hanno iniziato a diminuire, raggiungendo un minimo di 6,1 mesi nella prima metà del 2023, per risalire a 8,9 mesi nella seconda metà dell'anno, segnando una riduzione di 3,2 mesi rispetto al primo semestre del 2019.
Dall'inizio del 2020, il Time on Market ha iniziato ad aumentare a causa dell'ingresso di nuovi immobili. Da metà 2021, il tempo di permanenza si è stabilizzato, raggiungendo gli attuali 13,6 mesi, con una riduzione di 2,1 mesi rispetto all'inizio del periodo analizzato.
Alla fine del 2023, il valore complessivo degli immobili di lusso nella Riviera Romagnola ha raggiunto i 575 milioni di euro, pari all'1,1% del totale nazionale. Nel corso dell'ultimo semestre, si è osservato un aumento significativo degli appartamenti, che ora rappresentano il 73% dello stock totale. Questo dato riflette una crescita del 9% rispetto alle ville.Dall'inizio del 2020, il mercato immobiliare di lusso nella Riviera Romagnola ha subito una riduzione in termini di valore, stock e superficie. Alla fine del 2020, queste metriche erano inferiori di 10 punti percentuali rispetto ai livelli pre-pandemici. Tuttavia, negli anni successivi, il trend si è invertito significativamente: entro la fine del 2022, il valore è aumentato del 32%, la superficie del 35%, e gli stock del 54%.
La Riviera Romagnola ha visto un'evoluzione interessante nella domanda di immobili di lusso, con alcuni picchi positivi che dimostrano la sua capacità di attrarre interesse. Nei mesi di giugno del 2021, 2022 e 2023, la domanda ha registrato incrementi rispettivamente del +60%, +10% e +10% rispetto al 2019. Questi dati evidenziano un forte potenziale del mercato nonostante le fluttuazioni.
L'aumento dello stock immobiliare disponibile ha reso il mercato più dinamico, offrendo opportunità uniche per gli acquirenti. Nonostante una contrazione della domanda media del 38% nel 2023 rispetto all'inizio del periodo considerato, il mercato continua a presentare occasioni interessanti per investimenti immobiliari. La Riviera Romagnola mantiene una presenza rilevante nel panorama immobiliare di lusso italiano, con una leggera diminuzione dell'incidenza sul totale nazionale, passando dallo 0,7% allo 0,5% dal 2019 al 2023.
Il Time on Market nella Riviera Romagnola mostra un quadro in evoluzione, con un notevole miglioramento rispetto agli anni precedenti. Gli immobili invenduti hanno visto un calo nell'età media, raggiungendo 11,4 mesi. Tra l'inizio del 2019 e il primo semestre del 2020, il Time to Sell è sceso da 13 a 9 mesi, dimostrando una maggiore efficienza nel mercato.
Successivamente, il tempo di permanenza sul mercato ha mostrato una nuova riduzione, arrivando a 5,6 mesi nella prima metà del 2023, prima di stabilizzarsi a 7,8 mesi alla fine dell'anno. Questa variazione rappresenta una riduzione complessiva di poco più di 5 mesi rispetto al primo semestre del 2019, indicando un miglioramento significativo nel tempo di vendita degli immobili di lusso in questa affascinante area costiera.
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