Come abbiamo visto nell’articolo della scorsa settimana, il settore immobiliare ha sempre rappresentato un valido strumento di diversificazione degli investimenti. Questo asset non solo offre potenziali rendimenti elevati, ma presenta anche un rischio controllato, purché si abbia la capacità di individuare le opportunità con il maggior valore aggiunto. È fondamentale saper intercettare i nuovi trend che stanno ridefinendo il panorama immobiliare e sfruttare l'onda della sostenibilità, un fenomeno sempre più pervasivo. Analizziamo alcuni dei principali trend che attualmente influenzano gli investimenti immobiliari.
Nel prossimo futuro, una delle strategie più redditizie potrebbe essere l'acquisto di immobili problematici, la loro valorizzazione tramite ristrutturazioni complete e una gestione attiva, seguita dalla rivendita. Gli immobili problematici si identificano come quei complessi mal gestiti, afflitti da alti tassi di locali sfitti, manutenzione carente o ritardi nei lavori necessari. Inoltre, il venditore potrebbe trovarsi in difficoltà nel rifinanziare il debito o potrebbe essere costretto a vendere a prezzi ridotti sul mercato secondario, configurandosi così come un "distressed seller".
Per sfruttare appieno questo trend, si possono adottare strategie value-add, mirate ad aggiungere valore alla proprietà e stabilizzare i flussi di cassa derivanti dalle locazioni. Tuttavia, questo approccio non è privo di rischi: il successo della strategia dipende fortemente dalla capacità dell'investitore di risolvere rapidamente ed efficacemente le problematiche presenti e di incrementare il valore dell'immobile in tempi brevi. Se l'esecuzione non è impeccabile, c'è il rischio concreto di dover vendere l'asset con un esito negativo complessivo.
Tradizionalmente, la maggior parte dei rendimenti nel settore immobiliare core derivava dal reddito da locazione. Negli anni caratterizzati da tassi d'interesse vicini allo zero e da un'inflazione quasi inesistente, l'acquisto di immobili in zone centrali delle città principali garantiva flussi di reddito da locazione in costante crescita. Questo ha portato gli investitori a pagare prezzi più elevati, spingendo così in alto le valutazioni immobiliari e riducendo ai minimi storici i tassi di capitalizzazione. I tassi di capitalizzazione, che rappresentano il rendimento accettabile per un investimento immobiliare, si calcolano dividendo il reddito operativo netto annuo dell'immobile per il suo valore di mercato.
Tuttavia, l'aumento dei tassi di interesse e dell'inflazione ha portato a un incremento dei tassi di capitalizzazione, tra i 30 e i 100 punti base nel 2022 per il segmento immobiliare prime europeo. Questo ha determinato una diminuzione delle valutazioni immobiliari, mantenendo costanti i flussi di reddito. A soffrire maggiormente di questa situazione potrebbero essere proprio alcune delle proprietà più richieste fino ad oggi, ossia gli immobili situati nei centri città. Questa inversione di tendenza è dovuta anche a un altro cambiamento significativo nel settore immobiliare: l'inasprimento delle normative ambientali. Le nuove regolamentazioni richiedono agli immobili di conformarsi a standard sempre più rigorosi, influenzando ulteriormente le dinamiche di mercato e le valutazioni immobiliari.
La recente direttiva europea "Case green" impone agli Stati membri di ridurre il consumo energetico degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. In Italia, l'84,5% degli edifici è stato costruito prima del 1990, una percentuale significativamente più alta rispetto alla Francia (65,6%) e alla Germania (75,3%). Inoltre, il tasso di rinnovamento edilizio in Italia è solo dello 0,85% annuo, molto inferiore rispetto all'1,7% di Francia e Germania. Questi dati dimostrano come tutte le principali economie europee abbiano un patrimonio immobiliare datato.
L'inasprimento delle normative ambientali pone una sfida significativa per gli investitori immobiliari core, che tendono a comprare e mantenere gli immobili per lunghi periodi, limitando le ristrutturazioni a semplici modifiche estetiche. Tuttavia, queste nuove e più restrittive regolamentazioni offrono anche interessanti opportunità di investimento. Circa l'85% degli edifici attualmente esistenti in Europa sarà ancora in piedi nel 2050, ma il tasso di ristrutturazione della regione è attualmente solo dell'1% annuo. Per raggiungere l'obiettivo del "net zero" entro il 2050, l'Europa dovrà intraprendere ristrutturazioni su larga scala e a un ritmo molto più elevato.
Questo scenario presenta quindi un doppio volto: da un lato, gli investitori devono affrontare l'urgenza di adeguare gli edifici alle nuove normative, dall'altro, emergono nuove opportunità di investimento in progetti di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Queste trasformazioni potrebbero non solo migliorare l'efficienza energetica degli edifici, ma anche aumentarne il valore a lungo termine.
Il tema delle ristrutturazioni rappresenta un pilastro fondamentale delle nostre strategie di real estate value add e core plus, con un focus particolare sul miglioramento delle credenziali di sostenibilità degli immobili in cui investiamo. Questo miglioramento comprende diverse azioni: installare pompe di calore per riscaldamento e raffrescamento, utilizzare esclusivamente energia rinnovabile, implementare sensori per ottimizzare il consumo di energia e acqua, e provvedere all'isolamento aggiuntivo di pareti e finestre. Inoltre, utilizziamo materiali da costruzione sostenibili, come il legno laminato, installiamo pannelli fotovoltaici per la generazione di energia rinnovabile e ci impegniamo a ridurre i rifiuti.
La forza di questa strategia è confermata dai dati. Diverse ricerche condotte da MSCI indicano che gli immobili ad uso ufficio con un rating di sostenibilità sono venduti a prezzi superiori di un terzo o di un quarto rispetto a quelli senza rating. Inoltre, tali immobili possono beneficiare di canoni di locazione più elevati, grazie a costi di gestione inferiori e alla capacità di permettere alle aziende locatarie di rispettare i requisiti di sostenibilità. Negli ultimi cinque anni, in Europa, il canone medio di affitto per uffici con certificazione green è stato del 21% superiore rispetto a quello degli uffici non certificati.
A livello globale, gli edifici con certificazione green presentano un'occupazione media superiore del 4,3% e affitti più alti del 4,6%. Questi edifici sono anche caratterizzati da costi operativi inferiori e da prezzi di vendita più elevati.
Per concludere, è essenziale considerare i nuovi trend sociali consolidatisi dopo la pandemia, ai quali corrispondono altrettanti nuovi trend immobiliari. Gli uffici devono essere più flessibili e orientati verso la creazione di aree comuni più ampie, per favorire l'incontro tra colleghi nei giorni di presenza in ufficio. Le principali capitali dell'Europa occidentale dovrebbero continuare a performare bene, e altre città chiave come Birmingham, Manchester, Goteborg e Lione potrebbero beneficiare di pratiche lavorative più flessibili, grazie alla maggiore convenienza in termini di costi di soggiorno, lavoro e viaggio.
L'incremento senza precedenti degli acquisti online prevede una crescita costante della domanda di immobili per la logistica. Una ricerca condotta da CBRE suggerisce che per ogni incremento di 1 miliardo di dollari nelle vendite di e-commerce, sono necessari 116.000 metri quadrati di spazi logistici aggiuntivi. D'altra parte, l'aumento dello shopping online implica una riduzione del commercio al dettaglio tradizionale, portando a un cambio d'uso per gli ex punti vendita commerciali, che possono essere trasformati in spazi residenziali o di altro tipo.
Alla luce di questi nuovi trend, ancora in evoluzione, riteniamo che la strategia value-add possa offrire ottimi risultati in termini di rapporto rischio/rendimento. Adattare le proprietà alle nuove esigenze del mercato e migliorare le loro credenziali di sostenibilità non solo risponde alle attuali richieste sociali, ma può anche incrementare significativamente il loro valore e rendimento a lungo termine.
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